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서울주택도시공사(SH) 사장으로 내정된 김헌동 경실련 본부장님께 전합니다.

부르는 직함이 명확하지 않아서 SH 사장 내정자님 또는 예비 사장님이라고 부르겠습니다.
김헌동 SH 사장 내정자님, 강남아파트 30평짜리, 3억원 아파트 공급은 충분합니다. 
오늘 아침(2021년 10월 14일, 아침 9시경) CBS 김현정쇼에서 하신 말씀을 바쁜 시간에 얼핏 들었습니다.

김헌동 예비 사장님이 SH 사장으로 부임하시면, 토지임대부로 강남에도 3억원 아파트를 공급하겠다는 말씀을 전적으로 지지하고 응원합니다. 그 말씀이 맞기 때문입니다.

부동산은 필자가 말하는 지대시장제로 하면 강남이든, 대구이든, 어느 읍단위 도시에 짓든 아파트는 현재 기준 평당 1000만 원, 즉 30평에 3억짜리 아파트를 공급할 수 있습니다. 다만, 임대료가 지역별로 차이가 납니다. 강남이 제일 높고, 그다음이 대구, 읍단위 도시가 제일 낮습니다. 그리고 강남 아파트의 토지임료가 아무리 높아도 시장가격은 지금의 소유가격에 비하면 반값 이하로 낮아지게 될 것입니다. 

3억원 하는 강남 아파트에는 투기도 없고, 불로소득도 없고, 성남시 대장동과 같은 1조원의 개발차액도 발생하지 않습니다. 그러나 김헌동 SH 예비 사장님이 토지임대부 주택을 실행에 옮기실 때 몇 가지 유의할 것이 있습니다.

부동산 문제는 사람이 땅값의 가격구조를 모르는 무지로 발생하고 있습니다. 토지임대부 아파트는 부동산시장의 시장 메커니즘을 알아야 성공할 수 있고, 그 정책을 계속하여 펼칠 수가 있을 것입니다. 토지임대부에도 벌떼처럼 달려드는 반대자들이 있을 것인데 이에 대한 이론 무장이 없으면, 대응하기가 어렵고 곧 지치게 될 것입니다.  

평소에 토지임대부를 지론으로 펼치던 ㅂ학자도 주무부장관이 되더니 토지임대부는 하는 시늉만 하다가 LH 투기건에 책임을 지고 자리를 물러나야 했습니다. 그러므로 김헌동 예비 사장님은 그렇게 하지 마시고, 토지임대부에만 끝까지 올인하여 주시기를 부탁드려 봅니다.   

지대시장제인 시장 토지임대부 주택은 부동산 문제의 근본 해법이지만, 이를 실현하는 것은 생각지도 않은 암초가 걸림돌로 작용할 수 있습니다. 아무튼 토지임대부 아파트를 공급하겠다는 의지를 강력하게 표명하신 분이 SH 사장으로 내정 된 사실만으로도 저는 기대가 큽니다.

김헌동 SH  예비 사장님께 몇 가지를 알려 드립니다.  오늘은 우선 김헌동 예비 사장님의 토지임대부 공급정책을 전적으로 지지하는 의사만 밝히고, 동시에 유의해야 할 점 몇 가지를 지적하여 둡니다.

1. 경실련이 지난 해 발표한 부동산 불로소득에 대한 통계와 분석은 겉보기 숫자 비교로 틀린 것은 없었으나 실제 해석과 평가는 오해가 있었습니다.

오해란 두세 가지 정도의 오류를 말합니다. 결론적으로 불로소득은 경실련 발표처럼 그렇게 크지는 않았다는 뜻입니다. 이것은 성장자본의 가격구조부터 이해를 해야 납득이 가는 주제입니다.

지금 이 나라의 사유토지 가격은 어림잡아 1경원 정도로 추정됩니다. 그런데 그 가격 안에는 사람이 쓸 수 있는 실물은 한푼도 들어 있지 않습니다. 또 그렇게 커진 가격 역시 1원도 소득물이 된 적은 없었습니다. 단, 법인과 부동산업자는 토지매매차익을 소득으로 잡기 때문에 GDP 계산에 들어가기는 하지만, 이것은 국민소득 추계에서 소득 아닌 숫자가 소득으로 잡히는 통계의적  오류입니다. 그만큼 GDP 통계가 과잉 계산이 됩니다.

현재 1경원 가량인 사유토지 땅값은 가격과 숫자만 그냥 커져서 존재하고 있고, 그 값의 커짐에는 가치물 생산이 지금까지 영구적으로 0(zero)으로 있다는 뜻입니다. 이 진술은 쌀 매매차액, 중고 자동차 매매차액, 토지 매매차액에 대한 성질 차이부터  과학적으로 식별할 수 있어야 비로소 이해가 가능합니다.

2. 지대시장제는 시장원리로 해야 합니다.

곧 토지임대부도 100% 시장원리로 운영을 해야 실패하지 않습니다. 공공사업이 져야 할 재정 부담 문제도 시장 자체에서 해결할 수 있습니다. 그러나 김헌동 예비 사장님은 원가 분양제를 주장하는 것으로 보아 토지임대부도 시장가격이 아닌 저가임대나 임료가 오르지 않는 고정임대로 할 가능성이 높습니다. 그렇게 하면 실패합니다. 

저가임대나 고정임대는 중국식 제도에서 본 바와 같이 건물 소유자에게 땅값 프리미엄을 가져다 주기 때문에 실패하게 됩니다. 이런 국유지나 공공의 저가임대는 사유토지와 같은, 어쩌면 세금을 부과하는 사유토지보다도 더 큰 땅값이 발생하고  투기 문제를 발생시킵니다.  그래서 지금은 부동산 투자사인 흥다가 부도위기에 몰려 있습니다.

지대 시장제로 하면 지금 성남시 대장동에서 문제가 되고있는 토지개발 차액 1조원의 숫자는 애초에 숫자 자체가  발생하지 않습니다.

3. 경실련이 평소에 주장하던 아파트 원가 분양제는 시장기능이 아닙니다.

그러므로 이 정책은 재고해야 합니다. 지금은 장담을 해도 평소 경실련 주장처럼 정부기능만 중시하면, 시장원리를 이기지 못하여 뜻을 이루기 어려울 것입니다. 이것도 역시 원가인 저가 분양제로 인한 헤택을 주택 소유자가 가져가게 되고, 그래서 부동산 문제는 계속되기 때문입니다. 

4. 지금 서울 아파트는 공급이 적어서 값이 오르는 것이 아니고, 이자율이 비정상적으로 낮아서 오릅니다.

땅값은 수요와 공급보다 이자율과 성장률이 값을 매기고 있습니다. 그래서 땅(값)은 손만 대면(집만 지으면) 커지는 성질 때문에 아파트가 공급이 남아돌아도 집값이 오를 수 있습니다. 따라서 이 문제는 공급대책으로는 풀리지 않고, 자본가격에 대한 시장원리로 풀어야 합니다.

물론, 서울은 최근 가구수의 지나친  쪼개기로 인하여 1인 가구도 많고, 아파트 공급량이 지방보다 상대적으로 적어서 물량이 다소 부족하긴 했습니다. 그러나 서울 아파트는 21년 2.4대책이 이전의 공급책만 유지해도 충분하다는 뜻이고, 21년 2.4대책이 현실화 되면 아파트는 공급과잉이 될 것입니다. 지금 오르는 집값은 초저율 이자율 때문이므로 앞으로 오른 집값은 거품이 들어있는 만큼 시장 이자율에 의해 꺼지게 됩니다. 그러고는 토지임료가 성장률을 따라 장기적으로 커질 때까지 장기 보합세로 있게 됩니다. 이 기간은 어림잡아 10여년은 갈 것입니다.

5. 아파트를 다 지어서 대금을 받는 후분양제는 사업자가 자금 흐름에서 압박이 생깁니다.

토지임대부를 시장가격으로 분양하면 프리미엄이 붙지 않기 때문에 굳이 후분양을 할 필요가 없습니다. 댐 건설이나 대형 선박 수주처럼 공사가 장기간 계속되는 사업은 공사 진행률에 따른 건설비용을 받아야 건축업자가 시장기능으로 사업을 할 수 있습니다. 아파트 건물도 공사기간이 3년 정도는 걸린다고 보면, 연도별 공사대금은 분양 대금을 공사진행률에 따라 받아야 합니다. 그래야 주택공급자도 건설 노동자의 임금이나 자료 구입에 대한 자금을 충당하고 부담을 줄여갈 수 있습니다.

6. 우선 서울 어느 한 지구를 선정하여 부동산 가격 실험부터 해보자는 제안을 간곡하게 드립니다.

동일한 아파트를 동일 규모로 4동을 지어서 같은 방법으로 분양을 합니다. 이 실험에는 일단, 토지거래소를 신설하여 이 거래소를 통하여 분양과 거래를 하게 됩니다.

(1) A동은 지금과 같이 완전한 자유 소유와 시장가격으로 아파트를 분양합니다. 

(2) B동은 완전한 자유 소유와 시장가격으로 토지임대부 월세 아파트를 분양합니다.
     (건물은 소유, 토지는 시장임대, 건물은 자유 매매입니다.) 

(3) C동은 완전한 자유 소유와 시장가격으로 토지임대부 전세 아파트를 분양합니다.
   (주택의 전세시장처럼 토지와 건물을 모두 전세로 하되 주택 전체를 소유하게 하고 자유롭게 팔고 사게 합니다.)

(4) D동은 완전한 자유 소유와 시장가격으로 토지주식제 아파트를 분양합니다.
   (토지주식제는 토지의 소유와 사용을 분리하여 부동산 문제를 풀어가는 방법입니다. 토지와 건물 모두 주식으로 소유하고, 자유롭게 거래합니다. 주식 소유자는 기업의 주식 소유자처럼 되어서 임대료 수익에 대한 배당권만 가지고 토지와 주택의 실물에는 권리가 발생하지 않습니다. 그러면 사용자는 임대료를 내는 의무만 있고, 실물 토지와 건물은 주인이 없어서 사실상 "내 땅, 내 집"이 됩니다.) 

네 가지 실험에서 가격은 모두 공개입찰로 경쟁에 의하여 매겨지는 시장가격이어야 합니다. SH는 분양가격을 미리 정하지 않고, 건축원가를 감안한 분양 최저 하한가만 제시하고, 분양가격은 시장경쟁에 맡겨두어야 합니다.   

7. 부동산 가격 실험에서 완전한 자유란?

실험 대상 A, B, C, D 모두 아무런 규제가 없는 것이 원칙이며, 가격은 지속적으로 100%~95% 이상 시장 임대가격 수준이어야 한다는 뜻입니다. 토지의 시장임대부, 곧 지대시장제는 소유규제, 대출규제, 세금부과도 필요가 없게 됩니다. 그러면 토지소유제 아파트인 A동과 토지주식제인 D동을 제외하고는 장기적으로 세금을 부과하지 않아도 될 것입니다. 토지임료가 세금을 대신해 주기 때문입니다.

< 이 글이 김헌동 SH 예비 사장님께 전해져서 토지임대부가 부동산 문제의 유일한 해법인 지대시장제가 되어서 꼭 성공할 수 있기를 기대합니다.>

편집 : 심창식 객원편집위원