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이번 서울시장, 부산시장 보궐선거에서 민주당이 참패한 원인에 대해 사람들의 의견이 분분하다. 문재인 정부 초기부터 괴롭히기 시작한 부동산 문제가 누적되기 시작하더니 LH사태라는 핵펀치에 KO를 당한 형국이다. 참여연대와 민변에서 LH사건을 폭로한 이후 언론과 국힘당은 정교한 시나리오를 준비한 양 선거 열흘 전에 김상조 실장의 14% 보증금 인상을 보도한데 이어 일주일 전에는 박주민 의원의 9% 임대료 인상을 보도함으로써 민주당이 회생 불가능한 선거 국면으로 만들어 버렸다. 역시 기득권 언론의 집요한 공세는 무섭고 매서웠다

사실 문재인 정부 들어서 수도권 아파트 가격은 50% 넘게 폭등하였고 설마설마 하던 20대~30대가 2년전부터 영끌하면서 아파트 매입에 가담하면서 그로인해 수도권의 자가 주택비율은 아마 60%에 육박하고 있을 것이다. 문제는 집을 가진 사람은 보수화 되는 경향이 있는데 이것은 보수화 된 사람들이 60%에 가까이 되었다는 사실이다. 그래도 LH사건 전까지는 박영선 후보가 여론조사 우위를 점하고 있었는데 ‘4년 동안 정부의 발밑에서 투기질하는 공무원 하나 단속하지 못하고 무능하게 무엇을 했나’라는 분노와 연이어 터지는 김상조, 박주민의 임대 갑질을 보며 정부와 민주당의 내로남불 위선에 배신감을 느껴 등을 돌린 유권자가 많았을 것이다. 물론 이런 유권자는 대부분 투표를 하지 않았을 가능성이 높다.

여기에서 우리가 주목해야 할 현상은 강남3구의 투표율이 60%에 이르는 높은 투표율을 보였고 또 서울 전지역에서 오세훈이 승리했다는 사실이다. 집 가진 서울시민이 대부분 투표에 임했고 또 대부분 오세훈을 찍었다고 생각한다. 또한 정부와 민주당의 선거 전략이 너무 오합지졸이었는데 물론 공시가를 공지할 시기라고 하지만 급등한 공시가를 3월에 공시하니까 언론들이 세금폭탄의 기사를 융단폭격하여 집 가진 사람들의 가슴에 불을 질러 버린 것이다. 특히 영끌하였던 2030세대는 과도한 대출이자를 매월 꼬박꼬박 내고 있는 상황에서 아파트 가격이 계속 올라야 금융비용을 보상 받을 수 있으므로 어느 후보가 부동산을 부양할 후보인지 현실적으로 선택할 수밖에 없는 절박한 처지가 되어버렸다. 공정 정의 인권 등의 민주적 가치를 지지하던 많은 2030세대가 영끌하여 집을 마련한 후 자산의 보전을 위해서 아파트 가격의 상승을 기대하며 보수화 되어가는 현상은 2030세대의 민주당 지지율이 떨어지는 것과 궤를 같이하는 것으로 참 안타까운 현상이다. 집 한 채 가진 사람들이야 소득보다 높은 부동산 가격의 상승은 오히려 소득이 못 따라가 집을 늘려 갈 수 없어 실제로 집이 줄어드는 현상이 나타나고 내 집만 오르는 것이 아니라 모든 집이 올라 빛 좋은 제로섬 게임인데 그래도 일단 집값 오르는 것을 기분 좋아한다. 그러나 그것은 다주택자의 배만 불려주며 실속 없는 들러리에 불과하다는 것을 절실히 깨달아야 한다

이번 선거는 믿었던 민주당이 외치는 공정 정의는 공허한 메아리가 되어버렸고 무능과 위선의 무기력한 정부를 믿느니 내 재산을 키워주고 지켜줄 수 있는 실질적인 후보를 선택하겠다는 극히 실리적인 선택을 한 선거였다고 생각된다. 어찌 보면 국힘당과 오세훈은 아주 영리하고 간교한지 모른다. 집 가진 사람들이 60%가 되고 그들의 욕구를 충족하는 전략이 선거승리의 높은 확률이라는 것을 알고 있었을까? 나는 선거 후에 ‘탐욕에 찌든 서울시민이 거짓말 투기꾼 국힘당 오세훈을 시장으로 뽑았다’고 장탄식을 하였지만 돌이켜 생각하면 가진 것이라곤 집 한 채 밖에 없는 노후가 불안한 각자도생의 나라에서 자기의 실존적 생존을 위해서 투표를 하겠다는데 천박한 천민근성이라고 매도할 일만은 아니었다.

법은 멀고 주먹은 가까운 것처럼 정의와 공정은 이상이고 삶은 현실이기에 국민의 실체적 삶을 개선하고 해결할 능력이 없으면 언제라도 버림받는 것이 현실일 것이다. 이제 서울뿐만이 아니라 경기도 인천시 유권자도 그런 성향을 보일 확률이 높다는 것이 차기 대선에서 마주해야 할 큰 문제가 되었다. 수도권 인구가 2,500만인데 수도권 유권자의 부동산에 대한 생각을 잘 읽지 못하고 엉뚱한 전략을 세운다면 다음 선거도 어려울 수 있다고 하겠다.

부동산에 대한 전략을 세운다는 것이 말처럼 쉬운 것이 아니다. 국힘당처럼 건설회사, 아파트 소유자에 맞춘 부동산 정책을 쏟아 낼 수도 없고 집 없는 서민을 위한 공공개발정책을 추진하려니 유주택자들이 은근히 거부감을 나타내기에 유주택자와 무주택자를 모두 만족시키는 정책을 찾는다는 것은 외나무다리를 걷는 것만큼 어려운 일이다. 다음 대선에서도 부동산 정책이 큰 이슈가 될 것이 분명한데 어떠한 정책들이 나올지 걱정스럽기만 하다. 고대 중국에서 치수(治水)에 성공하면 황제가 되고 실패하면 폐위가 된 것처럼 우리나라의 부동산 정책은 정권의 운명이 달린 중요 변수가 되었다

20년간의 부동산 정책과  결과 개관

내가 전문가는 아니지만 김대중 대통령 시기부터 현재까지의 부동산의 실태와 흐름을 개괄적으로 탐색해 보고자 한다.

1997년 IMF사태 후에 약 2년간 부동산 가격이 30~50% 떨어지자 정부에서는 부동산 폭락을 방지하려고 부동산 규제를 풀기 시작했고 대치동에 삼성물산이 짓던 최초의 주상복합아파트의 미분양을 해소하는 특혜를 베풀었는데 일체의 양도소득세를 면제해 주는 조치를 해서 그 주상복합아파트 분양자들은 2~3년 후 약 5억 원씩의 불로소득을 올렸다. 2000년 들어서 IMF를 극복하고 2003년 노무현 정부에서 경제가 정상궤도에 오르면서 주식가격도 줄곧 오르고 부동산 가격도 2006년 말까지 계속 오르는 현상을 보였다. 그 당시 약 5년간 수도권 아파트 가격이 100% 가까이 오른 것 같다. 정부는 계속 부동산 규제책을 내놓았지만 부동산 가격이 잡히지 않다가 2006년 말부터 우리나라 최초의 가계대출 소득대비대출제도(DTI) 실시와 종합부동산세제를 실행하면서 2007년부터 부동산 가격 상승이 멈추었다. 2008년 8월 이명박 정부에서는 미국에서 촉발된 서브프라임 모기지 사태를 맞아 부동산 가격이 하향하기 시작했고 2013년 까지 5년간 아파트 가격이 약 20%까지 떨어져 부동산 시장이 침체했다.(나는 안정이라고 생각하지만) 그 당시 미국은 오르는 부동산 가격의 90%까지 대출을 해주며 거품이 잔뜩 부풀었고 2005년부터 미국 부동산의 폭락을 예견하며 경고하는 방송프로그램이 많았는데 부동산 가격이 멈추지 않고 계속 오르다가 2008년 리먼브라더스 금융회사의 파산을 시작으로 미국 부동산 가격은 50~70%의 대폭락을 하고 말았다. 그래도 우리나라 아파트 가격이 20% 하락에 멈춘 이유는 DTI 실시로 대출비율이 50% 이하로 부실대출이 많지 않아 경매물건이 많지 않았고 다행히도 2007년 초부터 부동산 가격이 안정화 된 영향이 크다고 하겠다. 2013년 박근혜 정부에서는 계속되는 부동산의 침체를 해소하고자 부동산 규제를 풀기 시작했는데 종부세 완화, 재건축 규제 완화(분양가 상한제 폐지) 등에 힘입어 강남을 중심으로 아파트 재건축 단지가 늘어나기 시작했다. 분양가 상한제를 풀어주니 분양가가 평당 3,000~4,000만원대를 호가하고 건축기술과 디자인의 발달로 신축 아파트는 외부 경관 및 내부 시설이 호텔 못지않은 호평으로 사람들의 열망을 부추기며 강남 중심의 재건축 열풍이 불붙었다.

그런데 박근혜 정부의 큰 실책은 경제 불황의 돌파구를 부동산 경기 부양으로 방향을 잡은 것이고 오늘날까지 부동산 가격 폭등의 치명적인 원인이 되었다는 것이다. 최경환 경제부총리가 ‘빚내서 집사라‘라고 방송에서 공개 발언할 때 나는 집값 폭등과 젊은 사람들이 상투 잡을 것을 염려하였다. 그렇게 2015년부터 슬금슬금 오르기 시작하던 부동산 가격이 2017년 문재인 정부 들어서면서 가파르게 오르기 시작하여 6년여 동안 또 50%가 넘게 폭등하고 말았다. 정권 초기부터 강력한 부동산 규제책을 실행하지 못한 것이 결과적으로 패착이지만 또 강력한 규제책으로 부동산 시장 자체가 죽어버리면 부동산 폭락에 따른 여론의 십자포화를 맞을 수 있기에 신중을 기하다 보니 실기한 측면이 있다. 아무튼 4년 동안 10여 차례의 규제책으로 다주택자의 양도 차익이 거의 사라져 2021년부터 부동산 가격의 상승이 멈추고 일부 지역은 호가가 하락하는 양상도 보이고 있다.

참 공교롭게도 노무현, 문재인 정부에서 주식가격도 각각 500P 이상 오르고 부동산도 폭등하는 현상을 보였는데 그만큼 두 정부에서 경제 상황이 좋았다는 것을 반영하는 것이고 주식가격이 오르는 것은 ‘코리아 디스카운트‘가 해소되어 외국 투자자가 한국 정부를 믿고 안심하고 적극 투자한 결과인 것이다. ’코리아 디스카운트’란 원래 남북 대치 상황에 따른 안보불안을 지칭하는 말이었으나 오랜 정경유착에 따른 기업의 부정, 부패로 기업의 실태를 믿지 못하는 것을 지칭하는 것도 포함하는 용어가 되었다. 민주정부가 들어서서 정경유착이 사라지고 투명한 기업경영이 보장되니 주가가 오르는 것은 자연스런 현상이리라. 또한 권위주의 수구정권 에서는 사람들이 불안하여 투자를 주저하다가 민주정부가 되니 새로운 희망과 믿음이 생겨 투자를 늘리게 되는 것이다.

모든 정책은 보통 3년 내지 5년이 지나야 정책효과가 나타나는 것이다. 그래서 모든 정부는 전 정부 정책의 효과를 얻어먹고 이번 정부에서 만든 정책은 다음 정부에서 효과를 보는 것이다. 부동산 정책은 부동산 특성상 더욱 그러하다고 본다. 20여년 동안 부동산 정책은 규제 해제와 규제를 냉온탕식으로 반복하여 왔다. 김대중 정부에서 규제를 풀어 노무현 정부에서 부동산이 폭등하고 노무현 정부에서 규제를 하니 이명박, 박근혜 정부에서 부동산이 침체하고 박근혜 정부에서 규제를 푸니 문재인 정부에서 다시 폭등하는 악순환이 계속되고 있다. 부동산 정책도 백년대계의 마음으로 신중하게 입안 실행하고 조삼모사 식의 정책변경은 지양하며 경제부양을 부동산으로 이끌려는 유혹에서 여,야 모두 벗어나야 한다. 그렇게 되면 부동산도 물가인상율을 따라 서서히 오르며 합당한 자산가치를 형성하게 될 것이다.

잃어비린 30년 일본의 전철은 밟지 말아야

일본은 1990년대 초 부동산 버블이 꺼지면서 부동산 가격이 80%까지 폭락하며 많은 사람들이 아파트에서 떨어져 죽는 등 극심한 혼란을 겪은 후 30년 동안 가격이 좀처럼 회복되지 못하고 있다는 데 도쿄에서 20km 근교로 나가면 2,000~3,000만원에 구입 가능한 주택이 즐비하고 도쿄 시내에도 3억원이면 25평 아파트를 어렵지 않게 구매할 수 있다고 한다. 지자체 마다 빈집 처리에 골머리를 앓으며 일본의 젊은이들은 부동산 문제로 스트레스를 받지 않고 부동산에 대한 관심도 적다고 한다

우리나라도 지금보다 더 부동산이 폭등한다면 30년 전 일본의 처참한 전철을 밟을 우려가 있는 위험한 시기가 아닌지 심히 걱정이 된다. 부동산 담보를 평가하는 일을 하다 보니 10년 전만 해도 단독주택, 다가구주택에 전월세 다가구가 거의 들어차서 살았는데 지금 단독, 다가구주택을 실사 나가보면 소유자 가족만 살며 나머지 공간은 텅텅 빈 집을 많이 본다. 또한 60~70대 실버 부부나 독신이 살고 있는 아파트가 너무도 많다. 베이비부머 실버세대가 사망하기 시작하는 10년 후부터는 이 많은 집들이 어떻게 될까 생각해 보면 일본의 오늘이 겹쳐 떠오른다.

비즈니스 프렌들리의 허구

마지막으로 부동산 문제와는 좀 다른 이야기지만 이명박 대통령이 ‘비즈니스 프렌들리’라는 용어를 쓰며 기업 친화적인 정책을 펼칠 때 기업하기 좋은 환경을 만들어 주고 불필요한 규제를 풀어 경제의 활력을 제고하는 좋은 의미로 나는 해석했다. 그런데 그것이 아니었다. 2009년인가 금융기관 근무할 때 자동차 부품을 납품하는 중소기업 사장이 상담 중에 하소연을 하는데 ‘이제는 재벌 대기업의 사돈의 팔촌이라도 되어야 먹고 살지 그러지 못하면 굶어 죽겠다’고 체념하듯 말하는 것이었다. 무슨 말씀이냐고 반문하니 대기업이 재벌의 친인척 기업으로 납품처를 바꾸는 것이 너무 노골적이라는 것이다. 공정거래 관행이 깨지고 일감 몰아주기가 대놓고 이루어져 중소기업 생태계가 다 무너지고 있다는 것이었다. ‘비즈니스 프렌들리‘가 족벌 대기업 2세 3세를 키워주기 위한 아주 사악한 정책이라는 것을 비로소 깨달았다. 정부의 성향이 얼마나 중요한지 절감한 경험이었다.

편집 : 심창식 객원편집위원, 양성숙 편집위원