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부동산 문제는

먼저 글에서 부동산 문제는 토지 문제라고 하였고, 토지 문제는 토지의 물리적 성질이 시장기능에서 독특한 특성을 보이는 땅값 때문이라고 하였다. 시장에 팔고 있는 쌀값은 이자율이 변해도 쌀의 구입 원가인 원금은 변하지 않는다. 쌀을 은행에 빌려준 것과 다름이 없는 예금도 이자율을 따라 원금이 변하지는 않는다. 쌀과 예금은 이자율이 변하면 수익이 변하며, 수익도 시간이 흘러야 변한다.

그러나 땅이라는 자본은 이자율이 변하면 땅값부터 변한다. 여기에 땅값은 미래가치가 경제 성장을 따라 동반하여 커지는 성질로 인하여 시장의 실질 이자율을 성장률만큼 낮추어 버린다. 그래서 땅값은 이자율과 성장률의 변화에 따라 자신이 내는 수익보다 ① 먼저 변하고, ② 더 크게 변하고(체증적 성질), ③ 불규칙적으로 변한다. 그러므로 부동산 문제는 토지와 땅값의 시장메커니즘을 과학적으로 이해하고, 분석하여 문제의 본질을 바로 알아야 비로소 맞는 해법을 찾아낼 수가 있다.

註1)　<땅값의 기본 성질> 땅의 물리적 성질이 자본가격에 미치는 영향
① 먼저 변함 : 이자율이 자본가격에 미치는 성질(자본과 수익은 시차가 발생하는 자본가격의 기본 성질)
② 더 크게 변함(체증적 성질) : 미래 성장률이 이자율을 낮추어 자본가격에 미치는 성질(자본가격의 기본 성질)
③ 불규칙적으로 변함 : ①과 ②가 수요공급에 미치는 성질, 일시적·주기적 가수요와 저수요(수요공급의 법칙).

그래서 토지의 시장 메커니즘(①, ②, ③)을 모르고 내는 부동산 대책은 하나를 막으면, 그에 따른 부작용으로 인하여 세운 대책을 오래 지속할 수가 없다. 부동산 해법은 땅값을 직접 다스리는 정책을 펴야 한다.

소유자는 거래 자유, 사용자는 반값 자유

부동산 문제는 ①, ②, ③의 시장 특성이 일으킨 것이므로 근본적 해결은 땅값 대신에 지대로만 거래를 해야 한다. 그러면 지대는 ②의 성장률이 포함된 땅값에 비하여 약 반값(이론 전세가격)으로 작아지면서 문제가 저절로 해소된다. 이것을 “지대시장제(토지임대부)”라고 하였다. 그러나 지대시장제는 땅값 보상 문제로 바로 시행하기가 어렵다. 그래서 차선책으로 땅값을 간접적으로 다스리는 토지주식제를 제안하고 있다.

토지주식제도는 토지를 소유와 사용, 실물과 증권, 땅값과 지대를 시장기능으로 나누는 것이다. 그러면 토지 소유자는 주식 소유자로 변하여 거래를 자유롭게 할 수가 있다. 이렇게 하면 규제와 세금으로 얽히고설킨 실물 토지는 거래를 할 필요가 없게 된다.

이것은 주식시장을 보면 알 수가 있다. 회사는 실물 토지 소유로 인하여 각종 규제와 세금을 내어야 하지만(아니면 세제 특혜를 받지만), 주식 소유자인 주주는 그런 영향을 직접 받지 않는다. 다만, 토지주식에도 땅값이 일으키는 ①, ②, ③의 가격 문제인 가격 불균형(불안정)과 땅이 주는 선물이 땅값 벌금으로 바뀌어지는 투기나 숫자 커짐(불로소득의 오해) 기회가 소멸하지는 않는다. 그러나 토지주식제는 임료 수익이 안정적이기 때문에 토지가 일으키는 가격 부작용보다 크기가 현저하게 줄어든다.

그리고 토지주식이 사회적 부작용이 있더라도 가격이 주는 파장이나 고통은 사용자에게 미치지 않고, 주식 소유자들 상호 간에만 미치는 문제이다. 곧 땅값과 토지주식은 거래차익이 제로섬 게임에 불과하다는 뜻이다. 그래서 토지주식제에서 실물 토지 사용에는 규제와 세금이 원칙적으로 필요 없다. 만약에 규제와 세금이 필요해도 그 크기는 현저하게 줄어든다.

註2) 제로섬(zero-sum) 게임 : 
토지와 성장주식의 매매차익은 실현된 소득처럼 보여도 실상은 1원의 실물소득도 발생한 것이 없다. 이 현상은 영구적이다. 그래서 시장 참여자는 도박과 복권처럼 값을 서로 ‘주고받기’만 하는 거래를 하고 있다. 도박과 복권은 생산과 소비 사용이 있는 실물가치로 공간의 제로섬 게임이고, 토지와 성장주식은 이런 실물이 전혀 없고 숫자만 커지는 시간의 제로섬 게임이다. 지금 화두가 되고 있는 가상화폐 매매차익도 시공간의 제로섬 게임에 불과하다.

그리고 토지 사용자는 토지를 사용하고 토지임료만 내면 된다. 토지는 주인이 없기 때문에 사실상 “내 땅(또는 내 집)”이 된다. 토지주식제에서 토지 사용자는 실물 토지 사용에서 거주기간의 도래에 따른 불안, 임료 상승의 압박, 소유자의 사용 간섭(규제) 등을 받지 않는다. 이런 역할은 사전에 장기계약이 되어 있어서 큰 의미가 없거나 있어도 토지거래소가 그 역할을 대신하여 주기 때문이다. 토지주식제에서 토지 사용자는 실물 토지(또는 주택까지)에 대한 법률적 소유자는 아니지만, 경제적으로는 사실상의 소유자다.

여기에 사용자는 시장에서 ①, ②, ③이 주는 시장 충격이나 영향을 거의 받지 않는다. 고맙게도 그 충격과 영향을 토지주식 소유자들이 제로섬 게임을 하면서 대신해 주고 있기 때문이다. 그러면서 토지사용자는 현재 사용가치인 토지임료만 내면, 미래 성장률이 시간을 당겨서 매겨진 땅값을 일시불과 영구 선불로 지급할 이유가 없다. 이것도 토지주식 소유자가 대신하여 준다. 그래서 토지 사용자는 미래의 성장률만큼 가격을 낮추어 저렴한 가격으로 내 땅 내 집과 같이 사용을 하게 된다. 이 경우 성장률이 이자율의 절반인 조건에서 사용가격은 반값이 된다. 이것이 이른바 “반값아파트”의 이론적 근거다. 이 현상은 기간도 영구기업(going concern)과 같이 영구적이다. 이를 입증해 주는 시장이 있는데 우리나라가 100년 넘게 실시해 온 전세시장이다.

토지주식제도의 시행에서 유의할 점(토지임대부주택의 실패 사례)

토지주식은 토지의 소유와 사용을 분리하는 제도다. 그러므로 토지주식제 실시에는 토지의 사용가격이 매겨지는 임대시장을 확실하게 이해해야 한다. 이를 위해서 우리가 반값아파트로 알려진 토지임대부주택의 공급 사례를 살펴볼 필요가 있다.

먼저 LH 전신인 대한주택공사가 2007년 군포 부곡지구에 시범사업으로 실시하였는데 분양에서 실패를 하였다. 그런데 시범사업에서 사업자는 임대료를 너무 높게 매겼었다. 그 이유는 복합적으로 얽혀 있는데 두 가지만 든다면, ㉠ 우선 토지임대부는 주택 단위당 토지 면적 비율이 높으면 토지임료가 높아질 수밖에 없다. 그런데 사업자는 용적률을 150%까지 낮추어 이해하기 어려운 높은 토지 면적 비율을 적용하였다. ㉡ 토지임료 산정에서 사업자 임대 자산에서 커지고 있는 땅값 성장률(상승률)은 반영(차감)하지 않고, 일반 예금의 금리를 감안한 사업자 자본비용률만 적용하였다.

이렇게 하면 ㉠과 ㉡을 감안할 때 토지임료는 주먹구구로 계산해도 시장가치보다는 2배 이상 높게 매겨진다. 분양이 되지 않은 것은 소비자가 높은 가격을 알았기 때문이다.

이른바 “반값아파트”에 대한 국민적 관심사를 갖고 시작한 시범사업이 이렇게 고가격으로 실패를 했기 때문에 지금도 “반값아파트는 집만 주고 땅은 주지 않으면서 반값이라고 하는 사기극이다”라고 혹평을 하거나 오해를 하고 있다. 본래 부동산 문제는 토지의 시장 특성을 모르는 인간 오해로 빚어진 문제인데, 이렇게 국민적 관심사를 가지고 시작한 시범사업을 실패하게 하여 오해의 소지를 키웠다. 너무 큰 실수이고, 안타까운 일이다. 최근에 불거진 LH 토지투기 실책보다 훨씬 더 큰 문제거리로...

그 다음 LH가 2012년 서울 강남지역에 토지임대부 아파트를 공급하였으나 이번에는 토지임료가 너무 낮아서 집값에 거액의 프리미엄(자본가격)이 붙어있다. 토지임대부 아파트 건물 분양가격은 2억 원 안팎이었으나 지금은 10억~12억 원까지 오른 고가격 아파트다. 토지임료가 시장가격보다 너무 낮아서 토지를 임대한 토지임대부주택이 사유토지주택처럼 되어버렸다.

여기서 우리가 얻을 수 있는 교훈은 토지임료가 높으면 분양이 되지 않고, 너무 낮으면 소유가격에 땅값 프리미엄이 붙어서 집값이 커져 버린다는 점이다. 그러면 토지주식제에서는 주식 소유자가 그만큼 손실을 입는다. 그러므로 토지임료가 시장가격보다 낮으면 혜택을 주는 것 같지만, 집값을 높여서 사유토지주택처럼 고가격 주택으로 바뀌어 버린다.

그래서 부동산시장은 중국처럼 정부 실패와 시장 실패를 동시에 하게 된다. 이를 역으로 말하면 토지도 시장기능만 제대로 살려주면, 시장기능을 통하여 해결이 될 수 있다는 풀이가 된다.

토지임료는 시장가치로 징수해야

토지주식제와 토지임대부는 토지가 사용자 중심의 시장이기 때문에 토지 사용자가 내어야 할 토지임료를 시장가치대로 징수하는 것이 최대의 관건이다. LH가 시행한 토지임대부주택의 사례를 보더라도 임료를 비싸게 매기면 분양이 되지 않고, 싸게 받으면 땅값이 발생하여 사용자 주택에 프리미엄이 붙거나 토지주식 소유자가 손실을 입는다. 그러므로 토지임료는 반드시 시장가격이어야 한다. 이 말은 다르게 보면 부동산 문제도 정부기능보다 시장기능이 해결한다는 뜻이다.

그러므로 지금 정부가 주도한 임대료 상한선 규정은 시장기능을 중시하는 토지주식제와 토지임대부주택에서는 걸림돌로 작용한다. 임대료 상한제로 인한 헐값 임대는 공공주택의 집값을 올려버리는 문제가 있고, 그래서 환매조건부라는 또 다른 규제를 하나 더 만들어 두어야 하는 것이다. 지금의 부동산시장에서 족쇄처럼 붙어 다니는 각종 규제와 징벌성 세금들은 이런 이유들 때문이다.

그런데 이러한 토지임료를 시장가격대로 매기고 징수하는 역할을 전담하는 시장기구가 바로 토지거래소다. 토지거래소가 하는 역할 중에서 중요한 것이 주식가격과 임대가격을 소유자와 사용자, 그리고 주식 거래자 상호 간에 시장가치대로 가격이 매겨지도록 중립적 입장에서 가격 관리를 하는 것이다. 그러므로 토지주식제도는 토지임대부나 공공주택에서 흔히 나타날 수 있는 저가임대의 약점을 시장기능으로 예방, 회복시키는 역할도 하게 된다.

토지임료는 공개경쟁을 통한 입찰가격으로

토지주식제도나 토지임대부주택은 토지의 소유와 사용이 분리된 점에서 임대시장에 미치는 영향은 같다. 다만, 토지주식제는 토지(주택)의 분양에서 토지임대부나 일반 공공임대와 다른 점이 있다. 바로 초기 임료의 산정과 징수 방식이다. 공공임대는 사업자가 사전에 임료를 정하여 분양을 하지만, 토지주식제도는 토지주식은 물론, 초기임료도 토지거래소를 통하여 공개된 시장 입찰가격으로 매겨야 한다.

토지거래소는 토지를 분양하면서 사전에 임대차 계약조건과 초기 임료에 대한 하한선을 정해두고, 토지(주택)를 분양하게 된다. 그러면 초기 임료는 사업자가 정하는 가격이 아니고 소비자가 지불하려는 가격이 되고, 길게 보면 시장기능이 가격을 결정하게 된다.

그리고 임대조건에는 임대기간, 임료 부과방식, 징수 방식 등 거래의 기초조건을 모두 명시하고 입찰을 붙이게 된다. 이때 중요한 것은 정해진 초기임료에서 매년 부과한는 임료 역시 시장가치대로 커지는 임료의 징수를 임대조건에 명시해야 한다.

토지거래소는 임대의 시장가치를 주식 소유자와 토지 사용자의 중간에서 중립적 신분으로 객관적이고 합리적인 평가기준을 개발하여 적용해야 한다. 여기서 평가기준은 경제성장률, 지역경제 성장률, 공시지가 상승률, 지역시장 임료 상승률, 물가지수 등을 종합적으로 고려하여 정한다. 실제적 적용은 현행 토지와 주택의 공시가격 방식을 준용한다, 다만, 지금의 공시가격은 정부가 가격을 결정을 하는데, 토지주식제에는 시장기능을 최대한 살려내는 토지거래소가 그 역할을 하게 될 것이다.

토지주식제에서는 토지거래소가 이런 기능을 우선적으로 수행하는 것이 운영의 대원칙이다. 그리고 토지주식제에서 토지거래소는 주식 소유자와 사용자 사이에 있기 때문에 이런 역할을 수행할 수밖에 없는 위치에 있다. 그리고 사용자가 이러한 임료제도를 사전에 숙지하고, 입찰가격을 정하면 계약된 임료 납부 의무를 지게 된다.

토지주식제도의 적용 범위와 고려점

토지주식제도는 주식 발행의 대상을 토지만 할 것인지, 주택을 포함시킬 것인지를 거래소 상장 물건을 정해야 한다. 토지의 임대에도 전세방식과 보증금 월세방식이 있다. 적용 대상은 토지만 하여도 대지, 농지, 임야 등의 용도가 다른 토지들이 있다. 또한 적용의 범위를 전국 단위, 지역 단위, 개발지구 단위, 특정 사업장별(아파트 단지별) 등으로 구분하여 적용 방식 을 검토해야 한다.

토지거래소의 운영 주체도 공공기관, 토지조합, 토지은행, 완전 사기업 형태를 두고 합리적 방안을 선택해야 한다. 실제 적용에도 시행 초기에 있을 수 있는 인식상의 문제나 시행상의 문제를 충분히 검토를 해야 하고, 관련 법률과 행정, 사무적 혼선 등을 고려해야 한다. 그래서 시행상의 불편과 혼선을 최소화하기 위하여 시범지역을 선정해서 시작하고, 시범지역의 성공여부를 보면서 시행상의 약점을 보완하여 적용 범위를 넓혀 가야 할 것이다.

토지주식제도 시범지역은 우선 특정 아파트지구를 선정하여 하는 것이 좋을 것 같다. 우리가 토지임대부주택을 공급해 본 경험이 있으므로 그 방식을 준용하면 큰 어려움은 없을 것이다. 시범사업은 정부기관, 지방 정부, 공공주택 사업자가 담당할 수 있다. 아니면 지역단위 토지 소유자가 조합을 구성하여 자발적으로 실시할 수도 있다. 그리고 관련 법규의 저촉이 없다면 금융 업무를 전담하는 은행처럼 순수 민간 기업이 토지거래소를 조직하여 할 수도 있다.

** 다음은 아파트지구를 선정하여 토지주식제도를 실하는 방안을 살펴보기로 하겠습니다.

편집 : 김미경 부에디터