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토지주식제도에 대한 질의(의문)와 답변(풀이)

☞ 밥 한 그릇을 담아놓고 실험을 해 보자. 밥은 먹는 만큼 줄어들어야 할텐데 먹으면 먹을 수록 커지는 밥 그릇이 있다면 이 밥 그릇을 다 비워 낼 방법이 있는지?  이런 성질의 밥은 먹을 수 있는 크기만큼만 팔고 사야 한다. 이 밥을 그릇채로 팔고 사면 사람은 이 밥 그릇의 값을 도무지 감당하지 못하기 때문에 문제가 지속적으로 발생한다. 이것이 우리의 부동산 문제다. ☜

오늘은 토지주식제도에 대한 마지막 글이다. 그동안 제시한 토지주식제도가 독자들에게 생소하거나 이해가 부족할 수도 있다. 또 이해는 한다고 해도 이것을 제도로 시행하기에는 의심이 갈 수도 있을 것이다. 그래서 오늘은 토지주식제도에 대해서 가질 수 있는 의문점을 질의 응답식으로 풀어가며 이해를 돕고자 한다.

** 글 중에 기울임체는 의문점이나 질문이며, 고딕체는 답변식 풀이에 해당함.

A : 토지주식제도에 대한 일반적 의문

1. 토지의 소유는 사유재산제의 근본이며, 자본주의의 기초인데 이를 주식으로 하면 자본주의의 기본 질서를 흔들게 되는 위험한 발상이 아닌가?

<답변> 사유재산제에서 기업의 소유나 토지의 소유는 근본이 같다. 토지주식은 기업이나 회사를 주식으로 소유하는 것과 원리가 같다. 자본주의는 사유재산제와 시장경제를 두 축으로 하는데 토지주식은 이에 부합한다. 토지주식제도는 사유토지의 자산 가치를 100% 인정하므로 이 제도로 소유자가 입는 손실이 없다. 오히려 거래 방식이 다양하여 토지 거래가 더 쉬워지기 때문에 소유자는 오히려 유리하다. 토지주식제도는 강제성을 띠는 것도 아니고 현재의 실물 거래와 주식 거래 중 소유자가 선택할 수도 있으며, 가격도 시장원리를 따라 정해지고 자유롭게 거래를 하게 된다.

토지주식제도가 자본주의나 사유재산제와 상충된다고 보면 토지에 대한 지금의 소유 규제, 거래 규제, 1세대 다주택 규제, 소득 아닌 양도소득세(자본과세) 등과 같은 각종 규제가 더 사유재산 제도를 현저하게 침해하고 있다고 보아야 할 것이다.

2. 토지는 투기와 불로소득이 발생하고 있는데 토지를 주식으로 자유 매매를 하게 되면 투기와 불로소득이 발생하여 더 큰 문젯거리가 될 것이 아닌가?

<답변> 그런 우려와 지적이 있을 수 있다. 필자는 지대시장제가 최선책이고, 토지주식제는 차선책이라고 하였다. 그 이유는 토지주식제도로는 투기나 불로소득의 원인이 되는 토지 매매차익이 사라지지 않기 때문이다.

토지주식제도의 두드러진 특징은 소유와 사용이 분리되어 있다는 것이다. 그래서 토지 매매차익이 발생은 하지만, 소유와 사용이 분리되어 토지 사용자에게 토지 실물에 대한 주도적 사용권이 생긴다는 점이다. 곧 토지주식은 소유자가 토지 임대료에 대한 수익권만 있고 토지사용에 대한 제약이나 간섭을 하지 못한다. 이것은 주식 소유자가 주식의 매매차익이나 배당에만 관심이 있고, 기업의 경영에는 관여하지 않는 것과 같다. 그래서 토지주식제도는 토지 사용의 주도권이 소유자 중심에서 사용자 중심으로 바귀는 것이 가장 두드러진 특징이라고 할 것이다.

3. 토지주식제도와 토지임대부가 사용자에게는 반값이라고 하지만, 땅과 집은 구입가격에 따른 소유비용은 일정하고 토지임료(전세나 월세)는 매년 오르는데 어떻게 반값이 될 수 있는가?

<답변> 이 질문은 아래 ㄱ. ㄴ. ㄷ의 세 가지를 먼저 알아야 한다.

ㄱ. 원금과 수익(이자)이 일정한 예금 가격은 소유비용이 매년 일정하다.

ㄴ. 원금과 수익이 작아지는 자동차 가격은 소유비용도 매년 작아진다.

ㄷ. 원금과 수익이 커지는 땅값과 성장주식은 소유비용도 매년 커진다.

그런데 사람들은 학자나 전문가라고 할지라도 ㄷ을 모르는 초보적 무지에 빠져 있다는 점이다.

이 질문은 땅값을 현가계산법으로 계산하여 보면 수식으로 바로 입증을 할 수 있다. 토지는 감가상각이 되지 않는 반면에 기술 개발과 경제성장을 따라 가치가 커지는 자본재다. 그래서 시간 흐름을 따라 매매차익이 나오고 이것 때문에 투기나 불로소득이라고 하는 문제가 지속적으로 발생되고 있다. 땅값의 이론가격은 미래의 성장가치나 수익을 현가로 할인한 가격이다. 그래서 토지는 투자한 원금이 스스로 커지는 성질로 인하여 현재의 원금이 미래 성장액에 대한 현재 시점의 가격만큼 커져 있다. 그러나 임대료는 미래의 성장가격을 지불하지 않기 때문에 그만큼 토지의 사용가격은 소유가격보다 낮아진다.

이론상 토지의 성장률이 이자율의 1/2인 조건에서 토지의 사용가격은 소유가격의 절반 가격이다. 이것을 현실시장에서 대변하여 주는 것이 바로 전세가격이다. 전세가격은 항상 토지의 상승률만큼 매매가격보다 낮으며, 이 현상은 영구적이다. 곧 토지는 사용가격만 거래하면 소유가격에 영원히 반값이 된다(이론적으로 보면 건물, 감가성 자산은 전세가격이 소유·매매가격보다 높다.

4. 토지임대부주택는 만기에 건물이 감가로 소멸하면 소유자는 땅도 가진 것이 없어서 사유재산이 0이 되지 않는가?

<답변> 맞는 말이지만 오해가 크다. 소유가격과 전세가격의 차이를 생각하여 보자. 토지임대부주택은 만기까지 소유가격보다 낮은 전세가격만 지불하면 된다. 그 낮은 가격만큼 현금흐름에서 사용자는 소유자보다 이득을 본다. 그래서 매년 이득을 보는 크기만큼 저축을 하면 만기에 그 크기만큼 저축으로 재산 축적이 가능하다. 다시 말하면 토지의 소유제도는 소유가격이 사용(전세)가격보다 높은 비용을 지불하고 사용에서 손해를 보고 있다. 그러기 때문에 만기(또는 매각시기)에 그 손해를 본 크기만큼 토지 재산가격이 커져서 손실 보상을 받고 본전(원리금)을 회복할 수 있을 뿐이다. 그러나 토지를 사용가격만 지불하면 매년 절약된 비용의 적립금 크기만큼 만기에 재산을 남기게 된다.

소유가격 지급시 :

[소유가격 지급 > 사용가격 수익] => 적자액만큼 토지가격상승(허수발생)으로 원리금 회복

사용가격 지급시 :

[소유가격 발생 > 사용가격 지급] => 절약액만큼 실물자산 생산으로 재산축적(실물소득발생)

그리고 컴퓨터라는 물질은 사용을 다하면 소멸한다. 재화 서비스는 사용이 목적이다. 모든 재산(가치물)은 사용을 다하면 소멸해야 한다. 그래야 투자한 가치를 사람이 사용으로 가치를 실현한다(가치를 누린다). 그런데 토지는 영구재이고 성장재이기 때문에 물질이 가진 일반 성질과는 반대 현상이 발생하는 특수 물질이다. 토지는 사용을 하는 데에도 물질이 소모되지 않고 오히려 커지는 것이다. 그래서 그렇게 커지는 만큼 우리는 소유가격을 사용가격보다 높게 지급하고 있어서 손해를 보고 있다.

5. 토지주식제도는 소유와 사용이 분리되어 경자유전의 원칙이 지켜져야 할 헌법에 저촉되지 않는가?

<답변> 헌법의 경자유전의 원칙이란 토지가 농민이나 실 사용자가 경작하게 하는 원칙이다. 토지주식제는 토지의 소유를 증권소유로 바꾸고 토지 실물은 사용자에게 돌아가게 하는 제도이다. 그래서 토지 사용에 대한 권리가 소유자보다 사용자에게 돌아가게 하는 것이다. 토지주식제는 토지가 소유자보다 사용자에게 우선권이 돌아가며, 사용자가 토지에 대한 배타적 지배권과 사용권을 보장하는 제도다. 토지주식제도는 토지를 필요로 하는 사용자에게 토지가 돌아가는 것이므로 사실상 경자유전의 원칙이 저절로 지켜지게 되는 제도다.

그런데 역사를 보면 우리 헌법에 경자유전의 원칙이 제정된 이래 이 원칙이 제대로 지켜진 적이 없다. 현실적으로 농지는 부자들이 가지고 있고, 실제로 농민이 아닌 부재지주의 소유가 많았다. 현 제도상 농지에 대한 경자유전의 원칙이나 주택의 1세 1주택 등 실수요자 중심의 부동산 정책은 그것만으로 부동산 문제를 제대로 해결하지 못한 역사적 경험을 갖고 있다.

그러나 토지주식제도는 궁극적 목표인 지대시장제와 같이 농지나 택지를 소유자가 아니라 임대료 내는 납부자에게 사용하게 하는 제도이므로 경자유전의 원칙이 저절로 지켜지는 제도가 된다. 임대료 납부 때문에 부재지주는 토지를 소유만 하고 있을 수가 없다. 토지주식제와 지대시장제는 근본 취지가 경자유전의 원칙을 지키기 위한 것이며, 토지주식제와 지대시장제는 이 원칙을 준수하기에 가장 부합하는 제도가 되는 것이다.

6. 토지를 주식으로 분할하면 토지 실물은 금액을 어떻게 할 것인가? 금액으로 분할하는가 면적으로 분할을 하는가?

<답변> 실무적 문제이므로 검토와 준비가 필요하다. 용도가 같으면 토지의 면적은 분할하지 않는 것이 원칙이다. 토지는 필지별로, 아파트 부지는 호수별, 건축물이 있는 토지는 건물별 주식을 발행하고 유통시키는 것이 좋을 것이다. 가격은 거래하기 편리한 가격 단위로 액면가를 분할하면 된이다. 액면 분할은 주식의 액면가격을 참고하고 토지의 실물에 맞추어 정하면 된다. 액면가를 주식보다 조금 높게 매겨서 5만원, 10만원으로 분할하고 실제 거래는 셋트로 묶어서 1억원대 이상의 거액 거래 단위와 소액 투자도 가능하도록 소액 단위로도 하는 등 다양하게 할 수 있을 것이다. 이것은 국채를 발행하여 유통시키는 방법을 참고하면 좋을 것이다.

7. 토지가 주식으로 분할되면 담보가치가 떨어져서 토지를 담보로 한 자금 융통에 어려움이 있지 않을까?

<답변> 지금은 실수요자가 토지와 주택은 실제로 구입을 해야 거주나 사업을 할 수가 있다. 그래서 어렵게 빚을 내어서라도 부동산을 구입했어야 한다. 그래서 이런 경우 해당 토지가 부채의 담보물로 잡히게 되는 것이다. 그러나 토지주식제는 토지의 소유는 자금의 여유가 있는 자가 지불하고, 실수요자는 굳이 빚을 내어 토지 실물을 구입할 필요가 없다. 사용자는 소유가격을 목돈으로 지불하는 대신에 임대료만 내면 필요한 토지와 주택이 사실상 “내 땅”, “내 집”이 되는 것과 같은 효과를 가지기 때문이다. 곧 토지주식제도에서는 부동산의 실수요자가 빚을 낼 필요성이 현저하게 줄어든다.

그리고 주식 소유자가 필요한 금융은 소유하는 토지주식 자체가 담보물의 가치를 가진다. 토지주식은 임대료 수익이 안정적으로 보장되므로 일반 주식보다 담보가치가 오히려 높을 것이다. 따라서 토지주식제도가 자금 융통을 어렵게 하지 않는다. 토지주식은 토지에 묶여있는 고정 자금이 유동화되기 때문에 오히려 시중에는 유동성이 커지게 된다.

B : 토지주식제도에 대한 현실적 의문

토지주식제도에 대한 아래의 질의는 실제로 어느 부동산 공급업자가 해 온 것이다. 토지주식제도를 처음 접해서인지 부동산 사업자라서 이해관계가 얽혀 있는지는 몰라도 전반적으로 부정적인 시각을 가지고 의문을 제시한 것으로 보인다. 이에 대하여 독자들의 이해를 위하여 필자가 가진 견해를 질의 답변식으로 밝혀 둔다.

질의 1. 토지의 주식화 대상

의문 (1) 모든 토지에 적용하는가?

ㅇ 모든 토지에 주식화 하는 것이 효율적인가? 한마디로 불가능하고 비효율적이다.

필지는 신도시처럼 정형화되어 있지도 않고 한 개의 대지에 여러 필지로 구성된

토지가 허다하다.

(사례1: 농가 무작위 추출)

주택 : 아래의 농가는 3~4필지로 구성되어 있다. ...-. 일부는 밭과 대지로 쓰고

있다. (**면 리 ...-.번지)

<답변> 토지주식의 발행 원칙은 모든 토지를 대상으로 할 수도 있고 선별적으로 할 수도 있다. 토지의 주식거래와 시장 임대거래를 전문적으로 담당하는 공신력 갖춘 토지거래소만 있으면 이를 통하여 부동산 거래는 어떠한 방식으로도 할 수 있다고 본다. 최근에 부동산 업계에서 간접 거래로 사업이 커지고 있는 “직방”이나 “ 리츠(신탁투자)”를 보아도 이를 직감할 할 수 있다. 왜 부동산의 소유와 거래는 직접 거래라는 전근대적 방식만을 고집해야만 하는가? 필자가 보기로는 전통적 직거래 방식은 시대에도 뒤떨어진 고전적 방식으로 보여진다.

토지주식제도는 개인별로 원하는 자, 아파트지구, 개발지구 등 주식제도의 장점을 알고 이를 이용하고자 하는 개인과 사업자는 누구든지 할 수가 있다. 그러나 우선 개발지구나 계획지구 등을 선정하여 부분적으로 시범사업부터 시작하면 된다. 토지주식은 구청에 있는 토지대장을 따라 필지별, 용도별, 구분하여 액변 분할 형태로 발행하면 된다. 토지주식은 질문자의 생각처럼 불가능한 제도가 아니라 토지거래소가 기능만 잘 살리면 거래는 얼마든지 할 수가 있을 것이다.

질문한 바와 같이 한 필지에 용도가 다른 토지는 별로 많지 않다. 설사 한 필지에 용도가 다른 토자가 있어도 그것이 투지주식 발행에 문제가 될 이유가 없다. 한 기업에서 여러 가지 다양한 제품을 생산해도 이것이 주식 발행에 문제가 되는 않는것과 같은 이치다.

의문 (2) 유통되지 않는 토지도 필요한가?

또한 전국의 토지중 거래대상이 되는 것은 극소수에 불과하다. 등기부등본이 있는데

분할해서 시장에 유통하지 못하는 토지를 주식화할 필요가 있는가?

<답변> 필요한 토지만, 원하는 토지만, 주식으로 거래를 할 수가 있다. 토지 소유자는 등기필증도 갖고 있고, 토지 주식도 복수로 가지고 있으면 된다. 거래하지 않는 토지는 비상장 주식처럼 주식을 보유만 하거나 아니면 주식 대신 등기필증만 갖고 있으면 된다. 문제가 될 것이 아무 것도 없다고 본다.

(기존의 등기필증으로만 거래를 하는 자는 지금의 소유규제, 거래규제, 세금제도가 그대로 적용되어야 하지만, 토지의 주식거래는 이러한 규제를 하지 않거나 규제를 대폭 줄여서 부동산 문제를 해결할 수 있는 방식이 될 것이다).

토지주식은 주식과 실물이 분리되어 있어서 가격만 성립하면, 발행과 유통이 가능하다. 토지주식 유통으로 토지에 묶인 자금이 유동화 되는 이점이 있다. 생산이나 사용이 없는 토지는 지대 배당이 없으므로 토지주식이 투기를 부추기거나 사용자의 사용 방해를 주지 않을 것이다. 기업과 주식은 가격이 서로 관련이 되기도 하고 별개로 움직이기도 한다. 이와 같이 토지와 주식도 가격이 임대료와 서로 연관되거나 별개로 움직일 것이다. 기업 주식이 선하다면 토지주식도 선하다고 해야 한다. 토지주식은 기업주식보다 시장이 훨씬 더 안정적으로 움직일 것이다.

의문 (3) 리츠와 펀드와 무엇이 다른가?

유통되는 토지만을 대상으로 한다면 현재 수십조 규모로 운영되는 부동산 펀드와

리츠와 무엇이 다른가? 이미 제도화되어 있음.

<답변> 리츠는 회사가 자기 책임으로 부동산사업을 직접 하는 기업이다. 토지주식은 토지거래소가 토지주식의 거래와 임대를 알선, 대행, 중개하여 주는 시장대리기관이다. 토지거래소는 증권거래소와 기능이 거의 유사하다. 리츠회사는 자기 사업을 하면 주식을 거래소에 상장 위탁하는 위치에 있다. 리츠는 부동산 투자를 하는 업체이고, 토지거래소는 토지의 주식거래와 임대를 알선, 중개하는 부동산의 시장대리(전문)기관이다. 토지거래소는 토지의 소유와 임대에 대한 거래만 독립적, 중립적, 객관적, 전문적으로 업무를 담당하는 전문 거래기관이다.

질의 2. 주식의 가격

의문 (1) 주식의 액면가 및 주식수

ㅇ 사례1 농가의 경우 주식을 몇주로 발행해야 하는가?

ㅇ 주택가격이 5천만원이면 주택으로 쓰고 있는 3~4개 필지에 몇주식으로 구성해야 하나?

<답변> 농가 농지의 주식수는 공시지가 총액을 주당 액면가로 나누면 주식 총수가 나온다. 이 질문은 기업농을 하는 주식회사가 주식을 몇 주로 해야 하는가와 같은 질문이다. 토지주식의 가격은 일반주식처럼 시장에서 매겨지는 시가와 지분을 결정하는 액면가격으로 구성된다. 그리고 액면가격은 지분 계산에만 필요하고 큰 의미가 없다. 단, 가격을 분할해야 하므로 그 가격은 토지는 현재의 공시지가, 주택은 공시가격으로 하고, 주당 액면가는 거래가 편리한 선에서 주당가격과 주식수를 결정하면 된다.

의문 (2) 지가변동시 주식 가격 또는 증자

ㅇ 주택가격이 6000만원으로 오르면 주식은 어떻게 발행하는가? 아니면 주식가격이

오른 것으로 하는가?

<답변> 토지주식의 발행가는 액면가, 거래가는 시가이다. 주택가격이 오르는 것과 주식 발행은 직접적인 문제가 없다. 일반 기업에서 주식이 오르면 발행은 문제가 되는가? 토지주식은 그냥 지분의 면적과 단위당 액면가격만 정해서 명기를 해 두면 가격은 시장이 결정한다.

질의 3. 주식의 관리 및 유통, 그 비용은?

의문 (1) 주식은 어떻게 등록하는가?

<답변> 토지거래소를 조직하여 일반주식처럼 한다. 토지거래소의 설립은 공공투자나 민간투자로 해야 한다. 그러나 주식의 관리 유통 등의 모든 비용은 주식 거래자나 임대자가 지불하는 수수료로 충당한다. 이것도 시행 단계에서 충분한 실무적 검토와 준비를 하면 된다. 증권거래소 => 주식거래, 토지거래소 => 토지거래와 임대거래

의문 (2) 주식의 유통은 어떤 장부에 기록하는가? 토지거래소에서 하는가?

<답변> 일반주식처럼 하면 된다. 토지주식이라고 다를 것이 없다. 토지거래소가 전산시스템으로 처리하고 관리하는 방식이 될 것이다.

의문 (3) 1년에 전국 95%(?) 이상 토지가 거래되지 않는데 이 막대한 변동 기록 및 관리하는데 소요되는 인력과 예산은 얼마나 될까?

<답변> 오해다. 거래되지 않는 토지에 막대한 거래 기록과 비용이란? 무엇을 말하는지 모르겠다. 기업은 거래하지 않아도 주식은 거래가 되고 있는데 이것도(기록, 관리, 인력 소모) 이상한 것인가?

토지는 거래하지 않아도 실물 토지는 사용하고 있으므로 항상 사용료(수익)가 발생하고 있다. 또 그 사용료가 토지주식의 가치를 결정하며, 토지 실물과는 별개로 유통하게 된다. 토지거래소는 거래가 되면 수수료 수입도 나온다.

질의 4. 토지의 권리행사

의문a ㅇ 주식이 여러 사람으로 유통될 때 계약변경은 누구와 하는가?

의문b ㅇ 토지의 매매나 수용, 사용 등의 변수에 대해서는 어떻게 결정하는가?

<답변a> 질문이 토지주식의 거래를 말하는지? 임대거래를 말하는지 명확하지 않다. 일반주식과 토지주식은 꼭 같다. 일반주식이 거래가 있을 때마다 계약을 하는가? 토지의 임대 사용은 토지거래소가 계약을 하고, 주식 소유자는 이 계약에 관여하지 않는다. 토지주식 투자자는 임대료 주식가격과 배당소득에만 관심을 가진다.

<답변b> 기존 주식회사의 실물수용과 사용과 다른 것이 있겠는가? 토지주식도 그렇게 하면 된다. 토지주식제도는 토지주식을 매매하고, 수용한다. 사용은 토지주식과 분리된 실물 토지 사용자가 하고 있다. 실물수용은 토지 사용자와의 관련된 사무다. 지금도 임대주택이나 임대된 토지는 그렇게 하고 있다.

질의 5. 소유권과 임대건 분리의 문제

ㅇ 농지: 단순 계약기간으로 풀면 가능

<답변> 토지주식제도는 농지거래의 까다로운 규제가 큰 의미가 없다. 토지는 사실상 사용자가 주인이 되도록 입법 조치를 해 나가야 한다. 농지소작제도 금지는 경자유전의 원칙을 보장하려는 것인데 토지주식제는 사실상 사용자가 농지의 소유자 역할을 하게 한다.

의문 ㅇ 주택, 산업, 상업용 토지 : 지상권이 40년인데 소유권이 의미가 있는가?

임대된 소유가치는 이미 임대된 지상건물의 가치에 부속된 것으로서 의미가 없음.

다시 말해 이때 토지소유권 주식은 임대료 수취권 유통의 의미밖에 없음.

<답변> 지상권 40년 문제는 기한 만료시 재계약을 하면 된다. 지금 LH가 실시하고 있는 서초구 토지임대부 아파트는 40년 지상권 기한을 어떻게 하고 있는가? 토지주식제도와 임대제도는 이와 다를 게 없다. 토지와 건물 가격은 모두 토지주식 가격에 합산하여 매겨지고 거래된다. 토지주식제는 지상권과는 관련된 내용 또는 별개의 내용은 임대계약서에 필요한 사항(기한, 해약 조건 등 제반 규정)을 사전에 명기해 두어야 한다. 이런 것은 지금의 공공임대나 사유주택의 임대제도에서 하고 있는 조건과 관행 등을 준용하고, 활용하면 될 것이다.

의문 ㅇ 이 때 토지소유권의 유통은 임대권의 유통이지 소유권과 임대권의 분리가 아님.

개념상의 혼돈일 뿐임.

<답변> 토지주식제는 토지의 소유는 토지주식 소유자, 사용은 사용자가 각자 독립적으로 존재하는 자유시장제도이다. 일반주식이나 토지주식은 소유와 사용에서 권리의 행사와 분리관계가 기본 원리가 같다. 지금의 주식제도는 기업 소유권의 유통인가? 기업 임대권의 유통인가? 질문자의 의도나 질문의 요지를 모르겠다.

질의 6. 결론

ㅇ 토지주식제는 전국의 모든 토지를 주식화하는 것은 불가능하고 불필요하다

ㅇ 전체적인 주식제도 도입은 주식의 유통, 관리는 막대한 인력과 재원 소요되나

혼선과 비효율이 매우 크다.

ㅇ 시장성 있는 토지의 증권화는 이미 제도가 정착된 상태이다.

<답변> -개발지역, 계획지구, 시범지구에서 먼저 실시하고 점차적으로 전국 도시와 농지 등으로 확대할 수 있다. -

- 토지주식제도는 전산 처리하면 일반주식과 별반 다를 것이 없다. 토지임대에 비용이 들면 들었지 주식 유통은 거래비용이 토지 실물보다 오히려 더 적게 든다. 현재의 “직방”을 통한 거래가 거래비용이 직거래보다 비용이 많이 드는가? 토지주식은 거래비용은 지금의 실물 거래제도보다 훨씬 더 적게 들 것이다.-

- 지금의 주식은 토지 실물의 지배권이 투자자나 소유자에게 있다. 토지주식제는 토지 실물의 지배권이 사용자에게 있다. 지금의 토지제도는 증권화되어 있어도 주도권이 소유자에게 있다.

C : 종합 결론

부동산 문제, 곧 토지 문제는 토지가 가진 물리적 성질이 시장가격에 미치는 특성 때문이다. 토지는 사용하면 사용할수록 값이 커지는 영구재이고 성장성을 가진 자본재이다. 모든 재화는 사용하면 사용하는 만큼 값이 작아진다. 그러나 토지는 사용하면 작아지지 않고 오히려 값이 커지는 물질이다. 그런데 이렇게 사용으로 커지는 물질은 거래 방식이 하나뿐이라는 것이 해법의 핵심이다. 그래서 토지는 사용하는 가치만큼만 거래를 해야 하는 것이다. 이것이 땅값은 없애고 지대만 거래하는 것이었다. 이것이 지대시장제다.

그러나 이 방식이 이미 잘못 시작한 소유제와 땅값 때문에 바로 실시를 하기가 곤란하다. 그래서 소유와 사용을 분리하여 거래하는 토지주식제를 차선책으로 택할 수밖에 없는 것이다.

토지주식제도는 토지를 사용자에게 주는 제도이다. 소유자는 가격만 소유하고 토지 실물은 사용자에게 돌아가게 하는 것이다. 그러면 토지의 소유나 가격이 사용을 방해하지 않는다. 토지주식제도는 토지거래소를 통하여 토지에 대한 사실상의 지배권이 사용권자에게 돌아간다. 주식 투자자가 기업 경영에 관여를 하지 않듯이 토지주식제도는 토지주식 소유자가 토지 사용에 관여를 하지 않기 때문이다.

그리고 토지사용자는 토지를 소유가격에 비하여 반값 정도로 내 땅처럼 지배하고 사용할 수가 있다. 원래 지대시장제는 토지는 반값에 세금도 필요 없는 시장제도가 되지만, 토지주식제는 땅값이 존재하고 있어서 사회적 허수인 매매차익은 발생하게 되고 그에 따른 세금도 필요하다.

하지만 토지주식제는 소유와 사용이 분리되어 주식의 소유가 토지의 사용을 방해하지 않기 때문에 그래도 토지의 실물거래보다는 나은 것이다. 토지주식제도는 소득물 아닌 매매차익, 곧 경제의 허수를 없애주지는 못하지만, 토지시장의 중심축이 소유에서 사용으로 이동할 수 있게 하는 제도이다. 그래서 토지의 주식거래는 제도와 가격이 사용을 방해하지 않으므로 지금과 같은 고규제나 고세금도 필요가 없어지는 것이다. 토지주식은 임대료라는 안정적인 수익이 보장되기 때문에 가격도 채권처럼 아니 채권보다 더 안정적으로 움직일 것이다.

그리고 매매차익이라는 허수가 발생하는 토지주식은 언제인가 매입을 통하여 소각하여 버리면 땅값과 세금이 모두 필요 없는 지대시장제로 전환할 수 있는 때가 올 것이다. 비록 그런 때가 오지 않더라도 토지주식은 토지의 중심축이 소유자보다 사용자에게 돌아가는 자체만으로도 문제의 절반은 해결을 하였다고 볼 수 있을 것이다.

그러나 이러한 토지주식제와 지대시장제가 문제의 해법이지만, 사람들이 이 제도를 이해하기 위해서는 적어도 세 가지는 먼저 알아야 할 것이 있으니 이게 관건이다. ① 토지는 사람이 생산하지 못하는 물질로 영구재이고 성장성 자본재라는 것, ② 이로 인해 소유가격인 땅값은 항상 제값(사용가격)보다 커서 사용에는 적자를 발생시킨다는 것(소유가격 > 사용가격), 그리고 ③ 여기서 발생하는 매매차익은 가치물(富, 재화나 서비스, 부가가치, 국민소득)이 아닌 영구허수라는 것을 알아야 한다.

땅값이 사람이 쓰는 가치물이라는 생각(오해), 그리고 토지 전반에 대한 인간의 무지는 너무 오래되었고, 어쩌면 이념이나 신앙보다도 더 강하고 끈질긴 미신이다. 그러나 진실과 진리는 언제인가 밝혀지기 마련이다. 그러므로 언제인가는 사람들이 토지에 대한 과학적 실체를 알 때가 있을 것을 간구하며, 기도하는 마음으로 토지주식제도에 대한 글을 마친다. 부족한 글을 읽어 주신 분들께 감사를 드린다.

편집 : 심창식 객원편집위원